صحيفة السوسنة الأردنية

 السوسنة

اكتشف الدور المهم لموقع العقارات الجغرافي في عملية الاستثمار العقاري. تعلم لماذا الموقع الجيد لعقار ما، يؤثر بشكل مباشر على قيمة العقار، وكيف تقوم بتقييم موقع العقار المثالي.
لماذا موقع العقار هام جدًا في سوق العقارات؟
هناك عدة عوامل تتوفر في العقار الرابح داخل سوق العقارات. موقع العقار ربما يكون أهم هذه العوامل، فهو يؤثر بشكل مباشر على قيمة وثمن العقار. أثناء العمل في مجال الاستثمار في العادة تنقسم فئات العقارات إلى قسمين، قسم قريب من وسط المدينة وقسم أخر على أطراف المدينة. القسم القريب من وسط المدينة فهو بطبيعة الحال قريب من شبكات المواصلات، مثل محطات المترو والقطار ومحطات الحافلات الرئيسية، أيضًا قريب من المباني الهامة في المدينة، والمستشفيات والمدارس.
كل هذه المزايا تجعل الطلب على هذا العقار كبير، وزيادة الطلب تجعل صاحب العقار قادر على وضع أي قيمة إيجارية، وفي الغالب يتم تأجيرها بسرعة، أما بالنسبة للعقارات البعيدة عن وسط المدينة فهي تكون متطرفة، وذلك يجعل الطلب متوسط أو قليل ولذلك القيمة الإيجارية تكون قليلة لأن ليس عليها إقبال.
ما الذي يحدد إذا كان الموقع جيدًا أم لا؟
لماذا يرى الناس أن العقارات في دبي وأبو ظبي ذات موقع مميز؟ ذلك بالتأكيد تحدده عدة عوامل أهمها؛ القرب من وسائل النقل. إذا كان العقار قريب من وسائل المواصلات يجعل عملية التنقل موفرة من الناحية المالية، فبدل أن تنتقل بتاكسي أو أوبر وهذا سيكون مكلف جدًا على مدار الوقت، يمكن للشخص أن ينتقل بالحافلة أو المترو، ولذلك أغلبية المستأجرين يفضلون مثل هذه العقارات لأنها توفر عليهم الأموال والوقت معًا. أيضًا التطوير العقاري للمنطقة. إذا كانت المنطقة الموجود بها العقار غير مدعومة ببنية تحتية سليمة فهذا سيحرم الساكن من الكثير من سبل الراحة، فمثلا لو كان العقار ليس مدعوم بإنترنت أو صرف صحي أو حتى المنطقة المحيطة غير مدعومة بحدائق عامة أو مستشفيات فهذا يجعل موقع هذا العقار غير مناسب بالمرة.
أيضًا المرافق العامة مثل المدارس والمستشفيات والمولات والمكتبات، جميع هذه المرافق ليست رفاهية، ولكنها حق طبيعي والناس يرغبون في السكنى بجوار هذه المناطق، لذلك إذا كان العقار محاط بمدارس وحدائق عامة ومستشفيات سيكون جذاب، سواء للسكان أو الشركات، لأنهم ببساطة سيشعرون بالأمان. عامل الأمان حتمي في تحديد إذا كان موقع العقار جيد أم لا. وذلك لأم إذا توافرت جميع العوامل السابقة وغاب عامل الأمان فلن يرغب أحد في التوجه نحو مكان جيد ومجهز ولكنه خطر. ولكن بطبيعة الحال الأماكن المجهزة تكون مزدحمة بالبشر وهذا يعطي شعور كبير بالأمان والطمأنينة. خصوصًا في مدن مثل دبي وأبو ظبي الذين حصلوا على مراتب عالمية في مستوى الأمن والانضباط. ومن أشهر الأحياء التي يتحقق فيها جميع هذه العوامل في دبي هي وسط المدينة، ودبي مارينا ونخلة جميرا والحي التجاري. هذا جعل من أي عقار للبيع في دبي عمومًا يمتلك موقع جغرافي مميز. لأن مدينة دبي نفسها تهتم بأدق التفاصيل والعوامل التي تجعل موقعها استراتيجي.

كيف للموقع الجغرافي التأثير على قيمة العقار؟
الموقع الجغرافي له تأثير كبير على قيمة الدخل الإيجاري للعقارات، وذلك لأن الشقق أو المنازل الموجودة في وسط المدينة، أو بجوار محطات المترو أو القطار، يكون الطلب عليها مستمر على مدار العام، وزيادة الطلب الإيجاري يجعل ملاك هذه العقارات قادرين على وضع سعر مرتفع أكثر من بقية العقارات الأخرى. وكلما اقترب موقع الشقة أو المنزل من وسط المدينة، مثل الشقق التي تطل على برج خليفة في دبي، فيكون إيجار هذه الشقق كبير جدًا. وهناك عوامل أخرى إذا توافرت مع الموقع الجغرافي يمكنها أن تضاعف القيمة الإيجارية، مثل مساحة الشقة، والنمو الاقتصادي في المنطقة المحيطة بالشقة.
أيضًا هناك زيادة مضمونة في رأس مال أو ٌيمة أصل العقار. هناك نمو بشكل سنوي في سوق العقارات داخل دولة الإمارات، بل ومعظم دول الخليج والشرق الأوسط، ولكن كلما كان موقع العقار الجغرافي قريب من الأماكن الحيوية كلما كانت الزيادة أكبر، ويمكن أن تصل زيادة نسبة أصل قيمة العقار سنويًا في مناطق مثل أبو ظبي ودبي إلى 8% وهذا يعتبر مضاعفة محتملة لقيمة العقار ككل على مدار 10 سنوات تقريبًا. بمعنى أخر إذا كانت قيمة العقار الذي اشتريته بجوار محطة مترو هي مليون درهم فبعد أقل من 10 سنوات سيصبح قيمة العقار 2 مليون درهم عن طريق الزيادة المركبة لقيمة العقار الكلية.

كيف تُقيِّم قيمة الموقع الجغرافي الخاص بعقار ما؟
هناك عدة عوامل إذا وضعهم المستثمر الذكي في حسبانه سيعرف جيدًا إذا كان موقع هذا العقار جيد أم لا. أولًا عليك أن تقوم بزيارة العقار والمنطقة المحيطة بالكامل بنفسك. ولا تعتمد على كلام الوكيل العقاري فقط. يمكنك أن تتجول في الحي نفسه وتشتري شيء أو اثنين وتتعرف على أسعار المكان، لا يفضل أن تزور المكان بسيارة بل قم بزيارته عن طريق المواصلات حتى تكتسب تجربة كاملة للوصول إلى العقار بنفسك. ثم قم بتحليل معدل الأمان في المكان والمناطق المحيطة، ومعدل الإزعاج هل هي منطقة مزعجة أم هادئة. حاول أن تكتسب معرفة للشعور العام بالحي عن طريق سؤال العاملين في الأماكن المحيطة بالعقار. يمكنك أن تسألهم هل هذه المنطقة مريحة لهم أم لا هل يجدون صعوبة في الوصول إليها للعمل فيها أم لا.
أيضًا عليك أن تراعي حالتك الشخصية فإذا كنت تمتلك أطفال عليك أن تسأل على نوعية المدارس الموجودة في المكان، وإذا كنت تعمل في منطقة مختلفة عليك أن تعرف المسافة بين العقار وبين عملك. إذا كنت تحب المطاعم والخروج الليلي عليك أن تعرف هي منطقة ليلية أم لا. جميع هذه الأسئلة والعوامل إذا كانت إيجابية ومناسبة حينها ستعرف أن هذا الموقع الجغرافي ممتاز ومناسب لك ولغيرك من المستأجرين.

دور الموقع الجغرافي في استراتيجية الاستثمار العقاري
الموقع الجغرافي واحد من العوامل الأساسية لبناء استراتيجية استثمار عقاري ناجحة ومربحة، سواء من خلال تحسين عائد الإيجار أو تضخم رأس المال على مدار الأعوام، والتي تجعل المالك يستفيد من الإيجاري الشهري وفي نفس الوقت قيمة العقار تزداد مع الوقت. ومن أهم الطرق التي يمكنها المساعدة في تحسين استراتيجيات الاستثمار العقاري هي استهداف أفضل المواقع الجغرافية في الأسواق الناشئة، والتي تتمتع بقوة اقتصادية كبيرة، حيث يمكنك التوجه إلى أي مشروع ناشئ أو منطقة جديدة، حيث تكون أسعار العقارات قليلة وارتفاع في طلب المساكن والإيجارات. ومن أهم الأمثلة عن علاقة الموقع الجغرافي هم الصين والهند في بداية العقد الأول من القرن الحالي. حيث استهدف معظم المستثمرين الأسواق الناشئة هناك والتي كانت تشهد نموًا كبيرًا بسبب عدد السكان الكبير هناك. ومع مرور السنوات حققوا هؤلاء المستثمرين أضعاف الأموال بسبب ارتفاع أسعار العقارات في هذه المناطق.

الخلاصة
هناك عدد كبير من العوامل التي تؤثر في قيمة العقارات، ولكن الموقع الجغرافي هو أهم هذه العوامل على الإطلاق، وذلك لأن كلما أقترب العقار من وسط مدين أو في منطقة استراتيجية حتى لو مشروع استثماري ناشئ لم يبنى بعد، فكلما اقتربت من وسط المدين أو المشروع العقاري كلما كان السعر أعلى، وكلما كان معدل إيجاره أعلى أيضا، وتكون فرصة عظيمة في مضاعفة قيمة أصل العقار على مرّ الأعوام.